lunes, 15 de enero de 2018

Cómo planificar una reforma integral

Conociendo el pánico que a cualquier ciudadano de a pie le suelen dar las obras, hemos decidido dedicar este post a todos los aquellos que tengan pensado realizar una reforma integral este año para guiarles por todo el proceso paso por paso y evitar quebraderos de cabeza.

1. El proyecto

Antes de empezar, deberá contar con un proyecto que defina al milímetro lo que quiere hacer. No tenga prisa en empezar la obra, no empiece a tirar muros. Antes de nada, piense y planifique. Es el mayor consejo que le podemos dar para minimizar sorpresas, retrasos en obra o aumentos desproporcionados de costes (los famosos “yaques”).
Esto, que así en genérico suena muy fácil (“pues quiero 3 dormitorios, renovar el baño, ampliar el salón hacia el baño, añadir un armario en esta zona”), se convierte en algo más complejo cuando bajamos al detalle. ¿Qué modelo de inodoro quiere? ¿Cuántos puntos de luz necesita? ¿De qué tipo -de pared, de techo, de suelo, conmutados a enchufes- y dónde los quiere ubicar? ¿Se ha dado cuenta de que si pone ese armario que comenta la puerta del dormitorio chocará al entrar?
Mucha gente cree que cuando llama a una empresa de obras para hacer un presupuesto, este tipo de decisiones las toman ellos (“¿qué inodoro? Ah, no sé, uno normal”). Sin embargo, una empresa de reformas ejecuta, no selecciona por su cuenta, ya que corre el riesgo de que luego no le guste y quiera cambiarlo. Algunos presupuestan materiales genéricos y luego le acompañan a que seleccione los definitivos, pero para eso, mejor que lo tenga todo pensado de antemano y ahorra tiempo en obra y sorpresas en costes.
Lo ideal es que el proyecto lo lleve a cabo un profesional, ya sea arquitecto o interiorista (siempre será un dinero bien invertido, se lo aseguramos), pero por si el tema le gusta, tiene tiempo, lo quiere hacer usted y se le da bien, aquí va todo lo que debería incluir.

¿Qué deberá incluir un proyecto?

a) Plano de estado actual

Lo primero que debe hacer es partir de un plano del estado actual en condiciones. Para ello deberá tomar medidas de toda la casa y pasarlas a un plano que podrá ofrecer luego a las empresas a las que solicite presupuesto para la obra.

Si no lo ha hecho nunca, no le será fácil. No se trata simplemente de medir largo x ancho en cada habitación, sino ubicar correctamente las puertas, las ventanas, los pilares y mochetas y medir también las alturas (al techo, a un viga, alturas de las ventanas) o el grosor de los muros. Si no se atreve con ello, contrátelo aparte porque es un servicio barato y se asegurará de no meter la pata.

b) Plano de estado reformado

En una reforma integral en la que se puede permitir tirar tabiques, debe aprovechar el momento para redistribuir el espacio y sacarle el mayor partido.
Para ello es importantísimo realizar un buen estudio de distribución de espacios. Partiendo del plano anterior podrá modificar tabiques sencillos, puertas y otros elementos no estructurales para dejar el piso como usted quiera. Únicamente tenga en cuenta que lo que más le marcará es el baño (el inodoro no puede ir muy lejos de la bajante) y en menor medida la cocina (por aquello de la salida de humos).

De todas formas, una vez tomadas las medidas, en la web existen programas gratuitos con los que puede hacer planos en 3D de forma muy sencilla. Estos programas le servirán tanto para hacer el plano inicial de la casa como el de estado reformado, y al poder levantarse en volumen podrá hacerse una idea mucho más clara de cómo queda.

c) Estudio de iluminación y planos de electricidad

Una vez elegida la distribución, hay que realizar un estudio de iluminación pensando cómo queremos iluminar cada zona, cuántos enchufes e interruptores necesitaremos y dónde ubicar cada uno para que resulten prácticos.
Lo ideal es determinar en cada estancia una escena de luz general y otra de luz indirecta. Todo ello hay que plasmarlo en un plano de electricidad, indicando también las conexiones entre los distintos puntos de luz, enchufes e interruptores.

d) Climatización

Deberá elegir qué tipo de calefacción prefiere o necesita (radiadores eléctricos o de agua, suelo o techo radiante), dónde irán ubicados, y si va a poner aire acondicionado, si lo prefiere por conductos o tipo split.

Esta parte es un poco más técnica y por tanto el especialista de obra le ayudará a decidir los elementos adecuados de los radiadores o por dónde irán los conductos de aire, pero sí es bueno tener pensada la tipología y el modelo o marca si tiene alguna preferencia.

e) Memoria de materiales

En este punto deberá detallar todos los materiales y elementos que vayan a ser necesarios para la obra, con marca, modelo, referencia, color y/o medida.

Entre ellos, azulejos de pared, pavimentos (madera/laminado/porcelánico), sanitarios (inodoro, ducha, bidé, bañera), grifería (de baño y cocina), modelo de mecanismos (enchufes e interruptores) carpintería (puertas, picaportes, ventanas -en estas últimas no hace falta que defina la marca sino el material (si las quiere de aluminio, pvc, madera) y el tipo (batientes, oscilantes, pivotantes, oscilobatientes, tipo velux…), referencias de pintura o papeles pintados.

f) Alzados, secciones y otros planos de detalle

No es estrictamente necesario pero ayudará mucho incluir “planos verticales” de determinados muros. Por ejemplo, para indicar el despiece de los azulejos de pared en el baño (por dónde deben empezar a colocarlos), para indicar la altura de elementos (ej. los muebles de cocina, el mueble lavabo, unas hornacinas de pladur, los interruptores de la cama o un cabecero de obra, etc.)
También deberá incluir planos de distribución interna de armarios en caso de que los haga a medida, así como cualquier otro detalle constructivo que se necesite en obra.

Con todo ello se elabora un documento que podrá distribuir entre todos aquellos a los que vaya a pedir presupuesto de obra. De esta forma podrá comparar “peras con peras” y todos los profesionales deberán ajustarse a la misma información.

2. Selección de la empresa de reformas

La elección de la empresa encargada de la reforma es un punto esencial. Cuando uno no conoce a nadie, elegir el contratista se convierte casi como una lotería, por lo que para seleccionar adecuadamente la empresa de reformas le damos los siguientes consejos.

1) Pida varios presupuestos

Si no sabe por dónde empezar, puede darse un paseo por su barrio y ver si existen locales que ofrezcan reformas, o puede pedir presupuestos buscando en Google o en portales web para elegir la empresa de reformas más adecuada al tipo de obra que necesite.

En estos casos, lo importante de cada empresa es analizar las valoraciones que tengan de otros usuarios, ver si tiene tienda física para comprobar el tipo de empresa que es y conocer el tipo de obras que han realizado accediendo a su catálogo de fotografías de obras realizadas.
En cualquier caso, si cuenta con un proyecto definido, las diferencias no estarán tanto en los materiales como en la mano de obra, dependiendo del tipo de empresa a la que se dirija.
Un par de consejos:
* si hay grandes diferencias en presupuesto, descarte el más barato y el más caro (salvo que el dinero no sea un problema y tenga referencias) y quédese con el del medio.
* si solicita presupuesto en portales web, descarte los que no le pidan visitar el piso antes o los que le ofrezcan un presupuesto cerrado sin antes visitarlo. Aunque lleve un proyecto previo, el equipo de obra necesita comprobar muchas cosas antes de presupuestar (ej. estado de las paredes o suelos, facilidad para subir material -si hay o no ascensor-, si la zona es de libre aparcamiento o de pago, etc.) Si no lo hacen, desconfíe.

2) Eche un vistazo a sus trabajos y experiencia

No todo es dinero. El feeling, la experiencia o los proyectos ya realizados son elementos tan importantes como el presupuesto.

Eche un vistazo a su web, comprueba el tipo de obras que han hecho, mira si le gustan y obtenga información de cuánto tiempo llevan en el mercado. Si además encuentra opiniones de clientes (no dentro de su web sino en otras páginas), mejor que mejor.

3) Solicite referencias cercanas

El boca a boca es una de las cosas que mejor funcionan en este sector. Si tiene una persona cercana que haya hecho obra en casa y haya quedado contenta en cuanto a calidad de ejecución y cumplimiento de plazos (las dos madres del cordero), pídale presupuesto. Eso sí, que sean referencias cercanas y comprobables. Huya de los típicos consejos de cuñado “tengo un amigo de un amigo que…”

4) Trate de contratar a equipos de obra que tengan a gente en nómina y no a autónomos subcontratados.

Primero, porque es síntoma de experiencia y de llevar muchas obras a las espaldas, y segundo porque los trabajadores en nómina siempre están disponibles, mientras los autónomos no (ya que tienen muchos otros clientes) y por tanto pueden retrasar la obra si no pueden venir cuando hacen falta.

5) Solicite penalización por incumplimiento de plazo de entrega
El plazo de finalización de obra es uno de los caballos de batalla de toda reforma. Es cierto que en todas las obras surgen sorpresas e inconvenientes, pero a menos que sean graves o por fuerza mayor (ej. una paralización oficial de obra, una madera podrida al descubrir el techo que obligue a reforzar la estructura, una huelga de transportistas o sorpresas ocultas) normalmente están contemplados en el plazo habitual, que suele ser de unos 3 meses para pisos medios de entre 60 y 100m2. Eso sí, si es usted quien cambia a mitad de obra algo de lo proyectado inicialmente, deberá asumir el lógico aumento del plazo y coste que conlleve.

6) Deje una parte del presupuesto para el final

Prácticamente todos los contratistas pedirán un importe por adelantado para ir comprando material y realizando los primeros trabajos. A partir de ahí, unos cobran por “certificación de obra” (a medida que se van completando trabajos) y otros suelen pedir otro importe grueso a mitad. Ambas opciones son válidas, pero fíjese sobre todo en cuánto se deja para el final: unos contemplan el 5% y otros el 20%. En ese caso elija esto último, ya que un 5% es arriesgado (un mal equipo podría dejarle tirado al final si la obra se complica por ese importe), mientras que por un 20% es más difícil que suceda.

3. Ejecución de la reforma

Una vez elegida la empresa, llega la hora de la verdad.

Durante la obra, deberá haber un jefe de obra que dirija los oficios. Pídale al inicio un planning de obra para saber más o menos qué se hará en cada semana. El planning será flexible, ya que durante la obra surgen imponderables que obligan a cambiar la planificación, pero al menos tendrá una idea de cómo van avanzando los trabajos.
Aún así, además del jefe de obra deberá haber alguien externo que realice el seguimiento para que la ejecución se ajuste al proyecto. Su misión no es tanto coordinar oficios como, resolver dudas del jefe de obra, asegurarse de que la obra cumple con lo proyectado o modificar el proyecto de la forma más adecuada si surgen sorpresas en obra.
En realidad esta función la debería llevar a cabo quien ha realizado el proyecto (arquitecto o interiorista si lo encargó a un profesional, o usted mismo si lo hizo por su cuenta), pues es quien mejor lo conoce.
En cualquier caso, si lleva usted el seguimiento, le recomendamos que fije durante la ejecución una visita mínima semanal al inmueble con el jefe de obra para revisar avances, independientemente de las veces adicionales que se pase por la obra o de la comunicación constante y fluida que tenga con él por vía telefónica. Si en cambio el seguimiento lo realiza el interiorista o arquitecto, podrá olvidarse de esta parte, pues ellos deberían darle un informe semanal con los avances y dudas a solventar de cada semana.
En fin, para acabar sólo decirle que las obras, aunque se sufren, al final se olvidan, mientras que la casa a su gusto le queda para siempre.

Vía: Decofilia