¿Ha comprado un terreno con un casa construída y quiere derribar el edificio existente? Entonces va a necesitar a un arquitecto y a un arquitecto técnico. El proyecto para derribar una casa es distinto al proyecto que necesita para construirla, y los trámites son totalmente independientes.
¿Cuáles son los pasos a seguir para derribar un edificio?
Lo primero que necesitará es un arquitecto que redacte el proyecto de derribo. Para ello puede pedir presupuestos de honorarios de arquitectos para su proyecto de derribo.
Dentro del proyecto de derribo, debe existir un proyecto de seguridad y salud. Éste puede realizarlo el mismo arquitecto o bien un arquitecto técnico. Así que asegúrese, cuando solicite presupuesto, de indicar que le presupuesten ambas partidas.
Una vez realizados los proyectos, el profesional los presentará ante el ayuntamiento para conseguir las licencias de obras de derribo. Una vez concedida, puede empezar a derribar el edificio, al margen de si tiene o no la licencia de obras de construcción, puesto que, como he comentado anteriormente, se trata de dos trámites independientes.
¿Qué contiene un proyecto de derribo?
Un proyecto de derribo debe contener un levantamiento de planos del estado actual de la edificación, así como una memoria descriptiva incluyendo mediciones sobre el volumen de residuos que se generarán, así como el tipo de éstos.
En dicha memoria se debe especificar cómo se realizará el derribo y qué medidas de seguridad se adoptarán (Estudio de Seguirdad y Salud).
En cualquier proyecto, se debe especificar un presupuesto de cuánto costarán las obras de derribo. Es sobre este presupuesto que el Ayuntamiento correspondiente calculará el precio de la Licencia de Obras.
¿Cuánto cuesta un proyecto de derribo?
El precio de un proyecto de derribo puede variar enormemente en función del volumen y complejidad del derribo a realizar. Es importante destacar que lo habitual es contratar a un arquitecto no sólo para que realice el proyecto sino, obviamente, para que coordine las obras, por lo que automáticamente, el técnico pasa a tener una responsabilidad sobre éstas. Se trata de un “detalle” que pocas veces suelen tener en cuenta los clientes, pero que suele ser realmente determinante en el precio de sus honorarios.
Habitualmente los factores objetivos que determinan el precio de un proyecto de derribo son:
La altura de la edificación: Menos de 4 plantas o más de 4 plantas
El tipo de edificiación: Aislada, entre medianeras (Ensanche) o entre medianeras (Casco antiguo).
La fórmula que suele aplicarse (Datos extraídos del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro) es la siguiente:
H = V(en m3) x k x Ca x m
Mientras que la k y la Ca son constantes y varían poco, siendo la k = 0,9 para edificaciones menores de 4 plantas y 1,2 para mayores de 4 platas y la Ca en torno al 1,5, la variable m, que es la que va en función del tipo de edificación la que más puede variar:
Edificación aislada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .m = 0,5 a 1,0
Edificación entre medianeras (en Ensanche) . . . . . . . . . . . .. . . . .m = 1,0 a 1,5
Edificación entre medianeras (en Casco Antiguo) . . . . . . . .. . . . m= 1,5 a 2,5
Así, para una misma edificación de 3 plantas de altura y un volumen de derribo de 450m3 (edificación de 10x5m en planta y 9 m de altura) los honorarios defirirían de la siguiente forma en función del tipo de edificación:
H = 450 x 0,9 x 1,5 x 0,75 = 455€
H = 450 x 0,9 x 1,5 x 1,2 = 729€
H = 450 x 0,9 x 1,5 x 2 = 1.215€
Por lo tanto como podemos ver en este ejemplo, el precio de un proyecto de derribo puede ser de hasta 3 veces más alto en función de si se trata de una casa aislada o de un edificio entre medianeras en un Casco Antiguo.
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